Rechtsgrundlagen bei Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Wenn der Mieter nicht unterschreibt, muss der Vermieter binnen drei Monaten klagen

Gut zu wissen, noch hat er uns nicht verklagt, mahnt nur.

Ich hänge hier mal einen interessanten Link über Rechtsgrundlagen an.

LG Renate

https://www.das.de/de/rechtsportal/mietrecht/mieterhoehung/vergleichsmiete.aspx

Vergleichsmiete

2.05.2013

  ... beste Lage, tolle Einrichtung - die Eine ist eben nicht wie die Andere

Sie haben es ja geahnt, als Sie der Brief von Ihrem Vermieter erreichte. Er will mehr Geld.

Bei freifinanzierten Wohnungen darf der Vermieter im Laufe des Mietverhältnisses die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Das ist die Miete, die für vergleichbaren Wohnraum am Wohnort des Mieters durchschnittlich gezahlt wird. Was vergleichbar ist, bestimmt sich nach der Art des Wohnraums, seiner Größe, Ausstattung und Beschaffenheit sowie nach seiner Lage und nun aktuell auch nach seiner energetischen Ausstattung.

Um wirksam zu sein, muss die Mieterhöhung allerdings sehr strenge Kriterien erfüllen, ansonsten kann der Mieter sie getrost ignorieren.

 

Tipp

Unzulässig ist es, wenn der Vermieter die Miete erhöht, weil eine Klausel zu den Schönheitsreparaturen unwirksam ist, und deswegen der Vermieter selber die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Es gelten die allgemeinen Voraussetzungen der Mieterhöhung!

 

Bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Wägen Sie also ab: Ihre neue Miete darf nicht teurer werden als die Durchschnittsmiete vergleichbarer anderer Wohnungen in Ihrer Gegend.

Überstürzen Sie nichts: Sie können den laufenden Monat und zusätzlich zwei weitere Monate bedenken, ob Sie dem Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters zustimmen.

Daraus ergibt sich: Stimmen Sie zu, zahlen Sie frühestens ab Beginn des dritten Monats nach der Mitteilung des Vermieters mehr Miete. Verweigern Sie die Zustimmung, wird er Sie möglicherweise innerhalb der nächsten drei Monate auf Zustimmung verklagen. Werden Sie verurteilt, müssen Sie die höheren Sätze rückwirkend zahlen.

Beispiel:

Der Vermieter schickte Ihnen am 15.10.2012 ein Schreiben, in dem Sie um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten wurden. Ihre Zustimmungsfrist läuft bis zum 31.12.2012. Frühestens ab 1.1.2013 müssen Sie die höhere Miete bezahlen.

Die Grundsätze

Wie immer, wenn er durch eine Mieterhöhung an Ihr Geld will, hat der Vermieter strenge Regeln und Formen einzuhalten. Begeht er hier Fehler, ist die Mieterhöhung unwirksam und Ihr Geld bleibt, wo es ist: in Ihrer Tasche. Ist die Mieterhöhung dagegen berechtigt, so sollten Sie ihr zustimmen. Ansonsten riskieren Sie einen Prozess vor Gericht, den Sie womöglich verlieren.

Prüfen Sie also genau!

• Erstens darf sich die Grundmiete ohne Nebenkosten innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen.
  Sollten Sie also bisher eine erheblich geringere Miete gezahlt haben, darf der Vermieter nicht "auf einen Schlag" die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Ihre Abgabe darf hier in drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen. Vorsicht: Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierungen sowie gestiegener Betriebskosten bleiben bei der Berechnung außer Betracht.
  
  Beispiel:
  Ihr Vermieter wollte die Miete mit Schreiben vom 15. September 2012 zum 1. Dezemberg 2012 von 660 Euro auf 720 Euro erhöhen. Rechnen Sie zurück! Wie hoch war die Miete vor drei Jahren im Dezember 2009. Lag die Miete zu diesem Zeitpunkt unter 600 Euro, so ist die Mieterhöhung schon wegen Missachtung der Kappungsgrenze von 20 % nicht zulässig. Sie können Ihre Zustimmung verweigern. Ausnahme: Die Überschreitung der Grenze beruht auf einer Mieterhöhung wegen Modernisierung.

In Gebieten mit Wohnungsnot, die von der Landesregierung so ausgewiesen werden, darf sich die Miete nur  max. um 15 Prozent in 3 Jahren erhöhen. Derzeit ist ein solches Gebiet jedoch noch nicht festgelegt worden.

• Zweitens muss zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Moment der Wirksamkeit der neuen Mieterhöhung ein Zeitabstand von 15 Monaten liegen.
  Mitteilen kann der Vermieter Ihnen die Mieterhöhung bereits nach einem Jahr (Jahressperrfrist). Wirksam wird sie allerdings erst nach weiteren drei Monaten. Auch hier werden Mieterhöhungen aufgrund Modernisierung nicht mitgerechnet.
  
  Beispiel:
  Ihr Vermieter hat mit Schreiben vom 15. Januar 2012 zum 1. April 2012 die Miete erhöht. Frühestens mit Schreiben vom 1. April 2013 kann er die Miete zum 1. Juli 2013 erneut erhöhen. Bekommen Sie vorher eine neue Mieterhöhung, ist diese nicht wirksam: Ausnahme: Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung.
  
  
• Drittens darf die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten.
  Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Durchschnittsmiete, die in Ihrer Wohngegend für vergleichbare Wohnungen in den letzten vier Jahren üblicherweise bezahlt wird. Dabei spielen Art, Größe und Ausstattung und natürlich die Wohnlage eine entscheidende Rolle. Nach der aktuellen Mietrechtsreform ist dabei auch die energetische Ausstattung der Wohnung als weiteres Merkmal zu berücksichtigen. Um die Ortsüblichkeit der Miete aufzuzeigen, kann sich der Vermieter vier Begründungsmittel bedienen - dazu gleich mehr.
  
  
• Viertens darf eine Erhöhung nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausgeschlossen sein.

Beispiel:

 
Der Vermieter hat die Kaltmiete im November 2011 von 600 Euro um 10 % zunächst auf 660 Euro erhöht. Erst im November 2012 kann er eine weitere Mieterhöhung um 10 % der Ausgangsmiete auf maximal 720 Euro schicken, da er die Jahressperrfrist einhalten muss. Frühestens ab 1. Februar 2013 muss der Mieter dann die höhere Miete zahlen. Bis November 2014 ist dem Vermieter eine weitere Mieterhöhung verwehrt, da die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von 3 Jahren eingehalten werden muss.
Bei der ganzen Rechnung darf der Vermieter nicht übersehen, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten darf und eine Mieterhöhung strenge formelle Voraussetzungen hat. Zuletzt muss er sich selbstverständlich daran halten, wenn ein Verzicht auf eine Mieterhöhung vereinbart war.

Angesichts dieser Voraussetzungen können Sie sich vorstellen, dass viele Mieterhöhungen Fehler aufweisen. Es lohnt sich also genauer hinzuschauen!

Tipp

Haben Sie einen befristeten Mietvertrag mit einer festen Miete vereinbart, ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete tabu.

Tipp

Achten Sie immer darauf, dass Ihr Vermieter nicht die Anhebung der Grundmiete und die Erhöhung von Betriebs-oder Heizkosten vermischt. Er muss beides getrennt ausweisen und geltend machen.

 

Die Formalien

Will Ihr Vermieter Sie von der Notwendigkeit einer Mieterhöhung überzeugen, muss er für Form und Begründung Schreibtischarbeit leisten. Eine mündliche Erklärung reicht nicht. Die Mieterhöhung erfordert Textform, eine Unterschrift ist jedoch nicht erforderlich. Für die Übermittlung darf er sich des elektronischen Weges von Telefax oder E-Mail bedienen. Er muss dabei darlegen, dass die verlangte höhere Miete ortsüblich ist und dies begründen.

Dazu kann er sich berufen auf

• einen Mietspiegel.
  Der Mietspiegel der Gemeinde weist eine entsprechend höhere Miete für vergleichbare Wohnungen aus.
  Seit ein paar Jahren werden qualifizierte Mietspiegel herausgegeben. Diese sind nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Sie müssen nach zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden und nach spätestens vier Jahren neu erstellt werden. Gibt es einen solchen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter in seiner Mieterhöhung auf die Daten in diesem komplexen Werk hinweisen, auch wenn er die Mieterhöhung auf andere Weise begründen möchte.

Urteil

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 30.9.09, Az. VIII ZR 276/08 klargestellt, dass der Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt sein muss.

Es reicht aus, wenn er allgemein zugänglich ist. Das ist er, wenn die Stadt ihn kostenlos bereithält oder im Internet oder Amtsblatt veröffentlicht. Der Mietspiegel ist aber auch dann allgemein zugänglich, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr bei örtlichen Vereinigungen wie dem Mieterverein an jeden abgegeben wird.

  

• die Miete für mindestens drei Vergleichswohnungen.
  Diese müssen in Lage, Art und - auch energetischer - Ausstattung ähnlich sein und in der Miete dem entsprechen, was Ihr Vermieter künfig auch von Ihnen verlangt. Die drei Wohnungen dürfen auch Ihrem Vermieter gehören. Es reicht in der Regel aus, wenn der Vermieter Ihnen Informationen über Namen des Wohnungsinhabers sowie Adresse, Geschoss und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen gibt. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, darf der Vermieter nicht mehr allein drei Vergleichswohnungen benennen.
• eine Mietdatenbank.
  Diese wird von der Gemeinde oder Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt.
• ein Gutachten.
  Es muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt sein und zu dem Ergebnis gelangen, dass die Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Das Gutachten darf nicht älter als zwei Jahre sein.

Tipp

Erkundigen Sie sich bei Ihrer Kommunalverwaltung nach dem Mietspiegel. Anhand der darin ermittelten Zahlen können Sie leicht feststellen, ob Ihr Vermieter die örtliche Vergleichsmiete bei seiner Mieterhöhung berücksichtigt hat.

Tipp

In einem Mieterhöhungsprozess gilt die Vermutung, dass ein qualifizierter Mietspiegel tatsächlich die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt.

  

Die Konsequenzen

Sie können der Mieterhöhung zustimmen, müssen aber nicht.

Kompromissloser Mieter

Das Mieterhöhungsverlangen Ihres Vermieters verpufft zunächst wirkungslos, wenn Sie

• sich innerhalb der Überlegungsfrist von zwei Monaten in Schweigen hüllen
• ausdrücklich der Mieterhöhung nicht zustimmen.

Konsequenter Vermieter

In diesen Fällen ist Ihr Vermieter am Zug. Will er die Hochstufung unbedingt durchsetzen, muss er innerhalb von drei Monaten eine Klage auf Erteilung der Zustimmung gegen Sie erheben.
Dann wird gerichtlich festgestellt, ob der verlangte Nachschlag ortsüblich, das Erhöhungsverlangen also korrekt ist. Beweispflichtig ist Ihr Vermieter. Bestätigt der Richter Ihren Vermieter, ist die erhöhte Miete ab dem ursprünglich vorgesehenen Termin fällig und Sie zahlen die Prozesskosten.

Beispiel:

Der Vermieter schickte Ihnen am 12.10.2012 ein Schreiben, in dem Sie um Zustimmung zur Mieterhöhung gebeten wurden. Ihre Überlegungsfrist läuft bis zum 31.12.2012. Wenn Sie zugstimmen, müssen Sie frühestens ab 1.1.13 die höhere Miete bezahlen. Stimmen Sie nicht zu, muss der Vermieter Klage einreichen bis 31.3.13.

Neuer Mieter

Winken Sie endgültig ab und entschließen sich, die Mieterhöhung nicht zu akzeptieren, nehmen Sie ein Sonderkündigungsrecht in den zwei Monaten Überlegungsfrist in Anspruch. Innerhalb von weiteren zwei Monaten verabschieden Sie sich dann endgültig von Ihrem Vermieter. Die Mieterhöhung haben Sie sich damit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses gespart.

Beispiel:

Wenn Ihnen das Schreiben des Vermieters am 17.11.2012 zugegangen ist, müssen Sie bis spätestens 31.12.2012 kündigen. Das Mietverhältnisses endet dann zum 31.01.2013.

Wichtige Vorschriften:

§ 557 BGB Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz (1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558 BGB Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht, 1.wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und 2.soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558a BGB Form und Begründung der Mieterhöhung (1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf
1.einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2.eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3.ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4.entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.
(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558b BGB Zustimmung zur Mieterhöhung (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 558c BGB Mietspiegel (1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden. (5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

§ 558d BGB Qualifizierter Mietspiegel (1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
(3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. § 558e Mietdatenbank Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.

§ 561 BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung (1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.