Mal ein paar Links,die dabei hilfreich sein können
Alles im Link .. daraus mal das Wichtigste:
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Der Bundesgerichtshof hat zu dieser Problematik in mehreren
Entscheidungen Stellung genommen. Dennoch lässt sich die Frage nicht
pauschal beantworten. Es kommt auf die Facetten des Einzelfalls an.
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Solange die Heizungsanlage dem bei der Errichtung der Immobilie
maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet,
ist kein Mietmangel begründet (BGH Urt.v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12,
Fundstelle: openJur 2014, 3591). Der Mieter hat unter diesen
Gegebenheiten die Wohnung angemietet. Sie entspricht dem vertragsgemäßen
Gebrauch.
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Der Mieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass der Vermieter gegen den
Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
des Nebenkostenrechts verstoße. Denn es wäre dem Eigentümer nicht
zuzumuten, die Anlage technisch so aufzurüsten oder zu ersetzen, um
einen wirtschaftlichen Betrieb zu gewährleisten. Das Gesetz verpflichtet
den Vermieter grundsätzlich nicht, die Heizungsanlage zu modernisieren
(Ausnahme Modernisierungspflicht nach Energieeinsparverordnung).
Ein Mietmangel wurde jedoch angenommen, wenn die Heizungsanlage
aufgrund technischer Überalterung nur noch extrem unwirtschaftlich
arbeitet (LG Berlin MM 1996, 125). Die Unwirtschaftlichkeit kann auch
darauf zurückzuführen sein, dass die Heizungsanlage bedienungsintensiv
ist und die Lohnkosten für die Wartung zu vergleichsweise
unverhältnismäßig hohen Gesamtkosten führen. Eventuelle Mehrkosten
führen dann zur Mietminderung (LG Berlin MM 1996, 125).
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Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Eigentümer das Gemälde
mehrfach modernisiert hat. Erst wenn diese Modernisierung mit einem
Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar
ist, kann der Mieter die Einhaltung der zum Zeitpunkt des
Modernisierungszeitpunkts maßgeblichen DIN-Standards erwarten.
Eine Modernisierungspflicht des Vermieters bei einem Bestandsgebäude
kann sich aber aus der EnEV 2014 ergeben (siehe dazu Ziffer).
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5. Modernisierungspflicht des Vermieters nach EnEV 2014
Veraltete Öl- und Gaskessel, die bis 1985 eingebaut und somit im Jahr
2015 älter als 30 Jahre sind, müssen bis 2015 außer Betrieb genommen.
Der Vermieter muss diese gegen neue sparsamere Heizkessel austauschen.
Heizungsanlagen die nach dem 1. Januar 1985 eingebaut wurden, müssen
nach 30 Jahren ersetzt werden. Bisher galt die Pflicht zum Umrüsten nur
für vor 1978 eingebaute Heizkessel. Grundlage ist die EnEV 2014.
Ausgenommen bleiben Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Ebenfalls
befreit bleiben Hauseigentümer in Ein- und Zweifamilienhäusern, die bis
zum Stichtag 1. Februar 2002 in ihrem Haus wohnten. Sollten die
Immobilie verkauft werden, muss der neue Eigentümer dann innerhalb von
zwei Jahren eine neue Heizung einbauen.
6. Mietminderung bei Verstoß gegen EnEV
Allerdings begründet die EnEV keinen direkten Rechtsanspruch des
Mieters gegen den Vermieter, eine neue Heizungsanlage einzubauen. Die
EnEV dürfte aber dann einen Mietmangel begründen, wenn die veraltete
Heizungsanlage unwirtschaftlich arbeitet und dadurch eine zu hohe
Heizkostenabrechnung verursacht. Würde der Vermieter seiner gesetzlichen
Verpflichtung nachkommen, hätte der Mieter geringere Heizkosten. Dem
Argument, die Heizungsanlage entspreche dem vertragsgemäßen Zustand bei
Einzug, ist damit der Boden entzogen. Ein dazu passendes Urteil ist
derzeit nicht ersichtlich (Stand 1.9.2014).
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http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-weichen-stark-vom-durchschnitt-ab/
Nebenkosten weichen stark vom Durchschnitt ab – Rechte des Mieters?
Nebenkostenabrechnungen haben oft Schockwirkung. Wurden für die
Hausmeistertätigkeit in den Vorjahren vielleicht noch 125,77 € berechnet, rechnet der Vermieter jetzt plötzlich das Doppelte ab.
Weichen einzelne Nebenkosten stark vom Durchschnitt ab, fragt sich
der Mieter, welche Rechte er denn hat? Ähnlich ist die Situation, wenn
der Heizungsverbrauch im Verhältnis zu dem, was in anderen Immobilien
abgerechnet wird, so stark abweicht, dass sich der Mieter fragt, was er
tun kann.
Angriff und Verteidigung beider Parteien richtet sich danach, wer für
was beweispflichtig ist. Hierbei zählen vielfältige strategische
Erwägungen, die sich ohne anwaltliche Beratung im Einzelfall kaum
pauschal darstellen lassen. Der Beitrag gibt einen Überblick, wo
mögliche Ansätze liegen.
Inhalt: Was tun bei stark abweichenden Nebenkosten?
- Mieter hat Recht, Einwendungen vorzutragen
- Zahlung unter Vorbehalt
- Einsichts- und Prüfungsrecht des Mieters
- Inhalte und Ausgestaltung des Einwendungsrechts
- Ursachenforschung betreiben!
- Stimmt der Abrechnungszeitraum?
- Leerstandsbedingte Nebenkosten sind Vermieterrisiko
- Berufung auf Betriebskostenspiegel genügt nicht
- Berufung auf mangelhaften technischen Standard genügt nicht
- Vermieter hat keine Modernisierungspflicht (Grundsatz)
- Modernisierungspflicht des Vermieters nach EnEV 2014
- Eventueller Schadensersatzanspruch des Mieters
- Klage des Mieters auf Nebenkostenerstattung
- Fazit
1. Mieter hat Recht, Einwendungen vorzutragen
Der Mieter hat das Recht, Einwendungen gegen die
Nebenkostenabrechnung spätestens bis 12 Monate nach Zugang der
Abrechnung dem Vermieter mitzuteilen (§ 556 III S. 5 BGB). Danach ist
sein Vortrag verfristet.
2. Zahlung unter Vorbehalt
Der Mieter kann eine
Nachforderung des Vermieters unter Vorbehalt zahlen. Er behält sich damit das Recht vor, die Abrechnung noch zu prüfen und eventuell zu viel bezahlte Beträge zurückzufordern.
3. Einsichts- und Prüfungsrecht des Mieters
Der Mieter hat ferner das Recht, die Abrechnung samt der dafür maßgeblichen
Abrechnungsunterlagen einzusehen und zu prüfen
(§ 259 BGB: Rechenschaftspflicht bei einer mit Einnahmen und Ausgaben
verbundenen Verwaltung). Das Prüfungsrecht ist Voraussetzung, um
Einwendungen geltend machen zu können. Der Mieter kann und muss sein
Einsichtsrecht
in den Geschäftsräumen des Vermieters oder der Hausverwaltung ausüben
(BGH ZMR 2006, 358). Dort kann er Einsicht in die der
Nebenkostenabrechnung zu Grunde liegenden Abrechnungsunterlagen nehmen.
Nur der Mieter von
preisgebundenem Wohnraum hat
Anspruch auf die Überlassung von Kopien (§ 29 I NMV). Er muss sich aber
bereit erklären, die dem Vermieter entstehenden Kosten zu tragen (§ 29
II NMV). Der Vermieter kann für die Überlassung von Kopien eine
Kostenerstattung von ci. 0,25 € je Kopie verlangen (LG Berlin GE 2002,
1563). Mieter von
preisfreiem Wohnraum haben im
Gegensatz zu Mietern von preisgebundenem Wohnraum allerdings keinen
rechtlichen Anspruch auf Überlassung von Kopien (BGH DWW 2006, 279). Ein
Anspruch besteht allenfalls dann, wenn die Einsichtnahme aufgrund der
örtlichen, zeitlichen oder persönlichen Umstände für den Mieter nicht
zumutbar ist (BGH ZMR 2006, 361).
4. Inhalte und Ausgestaltung des Einwendungsrechts
Einwendungen des Mieters müssen
substantiiert
vorgetragen werden. Einwendungen “ins Blaue hinein“ genügen nicht. Wenn
die Nebenkosten stark vom Durchschnitt abweichen, muss der Mieter
vortragen, aufgrund welcher Gegebenheiten er diese Abweichung behauptet.
5. Ursachenforschung betreiben!
Der Vermieter ist verpflichtet, eine Nebenkostenposition detailliert
darzustellen. Eine Abrechnungsposition „Dienstleistungen“ ist ohne
weitere Erläuterungen nicht nachvollziehbar (LG Berlin NZM 2001, 707).
Oder: Stellt der Vermieter die
Lohnkosten für den Hausmeister in Rechnung, kann er dessen Dienste für Schneeräumen nicht noch einmal zusätzlich abrechnen.
Oder: Der Vermieter rechnet 200 € Müllgebühren ab, obwohl diese laut
städtischer Auskunft nur 120 € betragen dürften. Da die Nebenkosten auch
für den Vermieter nur durchlaufende Posten sind und der Vermieter
keinen Gewinnaufschlag vornehmen darf, kann der Vermieter ihm zugehende
Gebührenbescheide nicht beliebig erhöhen.
Weicht eine Position im Verhältnis zu den Abrechnungen der Vorjahre
ungewöhnlich ab, ist der Vermieter aufzufordern, die Abweichung zu
erklären. Ein Grund kann auch darin bestehen, dass als
Umlageschlüssel die Personenzahl
in der Mieterwohnung vereinbart ist. Heiratet der Mieter und bekommt
Drillinge, erhöht sich zwangsläufig auch seine Nebenkostenabrechnung.
Der Einwand, eine bestimmte Nebenkostenposition sei
unwirtschaftlich,
ist allenfalls relevant, wenn der Abschluss des Vertrages, der die Höhe
der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten beeinflusst, in die Zeit des
jeweiligen Mietverhältnisses fällt (BGH VIII ZR 107/08). Vereinbarungen
vor Beginn des Mietverhältnisses kann der Mieter nicht beanstanden.
6. Stimmt der Abrechnungszeitraum?
Zunächst ist der Vermieter verpflichtet bei vereinbarten
Nebenkostenvorauszahlungen jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu
erstellen (§ 556 III BGB). Dabei ist darauf zu achten, dass die
Nebenkostenabrechnung sich auf den gesetzlich vorgegebenen
Abrechnungszeitraum
von maximal einem Jahr bezieht. Rechnet der Vermieter beispielsweise 20
Monate ab, ergibt sich zwangsläufig ein höherer Nebenkostenansatz. Eine
solche Abrechnung werde jedoch gesetzeswidrig.
7. Leerstandsbedingte Nebenkosten sind Vermieterrisiko
Ein Ansatzpunkt kann darin bestehen, dass der Vermieter
leerstandsbedingte Nebenkosten auf die anderen Mieter umlegt. Da dann
ein Mieter ausfällt, erhöhen sich die Nebenkosten für die anderen
Mieter. Nach dem Gesetz muss der
Vermieter das Leerstandsrisiko selbst tragen.
Es ist seine Aufgabe, die durch Leerstand bedingten Betriebskosten so
weit wie möglich zu senken (Heizkörper auf Forstschutz stellen;
Stilllegung von Gebäudeteilen; Reduzierung von Fixkosten durch
Verringerung der Zahl der Mülltonnen; Antrag auf Erlass der Grundsteuer
nach § 33 GrStG).
8. Berufung auf Betriebskostenspiegel genügt nicht
Der Mieter kann sich auch nicht auf den vom deutschen Mieterbund herausgegeben
Betriebskostenspiegel für Deutschland
berufen. Der Zusammenstellung komme im Hinblick auf die nach Region und
Gemeinde unterschiedlichen Kostenstrukturen keine hinreichende
Aussagekraft im Einzelfall zu. Die Pauschalierung von Betriebskosten
ohne Berücksichtigung technischer, objektbezogener, jahreszeitlicher
oder regionaler Besonderheiten sei ohne Aussagekraft (BGH VIII ZR 340/10
in NJW 2011, 3028).
9. Berufung auf mangelhaften technischen Standard genügt nicht
Auch wenn die Heizungsanlage unwirtschaftlich arbeitet, kann der
Mieter dies nicht beanstanden. Er kann nur erwarten, dass die
Heizungsanlage denjenigen technischen Standard aufweist, der maßgeblich
war, als das Gebäude gebaut wurde (BGH VIII ZR 287/12 in WuM 2013, 481).
Solange die Heizungsanlage dem bei der Errichtung der Immobilie
maßgeblichen technischen Standard entspricht und fehlerfrei arbeitet,
ist kein Mietmangel begründet (BGH Urt.v. 18.12.2013 – XII ZR 80/12,
Fundstelle: openJur 2014, 3591). Der Mieter hat unter diesen
Gegebenheiten die Wohnung angemietet. Sie entspricht dem vertragsgemäßen
Gebrauch.
Siehe dazu: „Sehr hohe Heizkosten – ist eine Mietminderung möglich?
Der Eigentümer braucht die Anlage auch nicht technisch so aufrüsten,
um einen wirtschaftlichen Betrieb zu gewährleisten. Das Gesetz
verpflichtet den Vermieter grundsätzlich nicht, die Heizungsanlage zu
modernisieren (Ausnahme Modernisierungspflicht nach
Energieeinsparverordnung).
Ein Mietmangel wurde jedoch angenommen, wenn die Heizungsanlage
aufgrund technischer Überalterung nur noch extrem unwirtschaftlich
arbeitet (LG Berlin MM 1996, 125). Die Unwirtschaftlichkeit kann auch
darauf zurückzuführen sein, dass die Heizungsanlage bedienungsintensiv
ist und die Lohnkosten für die Wartung zu vergleichsweise
unverhältnismäßig hohen Gesamtkosten führen. Eventuelle Mehrkosten
führen dann zur Mietminderung (LG Berlin MM 1996, 125). Die
Nebenkostenabrechnung selbst lässt sich damit aber nicht beanstanden.
10. Vermieter hat keine Modernisierungspflicht (Grundsatz)
Der Vermieter ist zur Vermeidung überdurchschnittlicher Nebenkosten
nicht verpflichtet, das Gebäude zu modernisieren. Ausnahme: EnEV 2014.
11. Modernisierungspflicht des Vermieters nach EnEV 2014
Veraltete Öl- und Gaskessel, die bis 1985 eingebaut und somit im Jahr
2015 älter als 30 Jahre sind, müssen bis 2015 außer Betrieb genommen
und ersetzt werden. Heizungsanlagen die nach dem 1. Januar 1985
eingebaut wurden, müssen nach 30 Jahren ersetzt werden. Grundlage ist
die
EnEV 2014.
Die EnEV begründet keinen direkten Rechtsanspruch des Mieters gegen den
Vermieter, eine neue Heizungsanlage einzubauen und damit den
Energieverbrauch zu reduzieren.
12. Eventueller Schadensersatzanspruch des Mieters
Überdurchschnittlich hohe Nebenkosten können auch entstehen, wenn der
Vermieter das Haus unsachgemäß modernisiert. Dies kann der Fall sein,
wenn im Winter die Türen offen stehen, in den Wohnungen die Fenster
ausgetauscht werden oder der Vermieter den Strombedarf für die
Renovierungsarbeiten über die Miete abrechnet. Da der Vermieter damit
den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt, kann der
Mieter Minderungsansprüche geltend machen. Denkbar sind auch
Schadensersatzansprüche, mit denen gegen die Nebenkostenabrechnung
aufgerechnet wird. Auch hier ist die Nebenkostenabrechnung als solche
eigentlich nicht zu beanstanden, da der Mieter genau vortragen müsste,
inwieweit einzelne Nebenkosten überdurchschnittlich hoch angefallen
sind.
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Das sind die Neuerungen der EvEV 2014:
http://www.enev-2014.info/neue-enev-2014.php
LG Renate
