Wann ist eine gewerbliche Tätigkeit in einer Mietswohnung nicht erlaubt?
Hab mich am Wochenende bei unserer Hausverwaltung darüber beschwert, dass mal wieder die Heizung nicht funktioniert wie schon in den Jahren zuvor und darum gebeten, statt unserer nicht ausgebildeter "Hausmeister" doch einfach mal einen Fachbetrieb zu bestellen.
Ich werde Euch ... werde sicherheitshalber alle Namen und so rausnehmen, weil ich vermute, direkt nennen darf ich diese Firma und ihre Mitarbeiter öffentlich sicher nicht ... im Folgethread noch den genauen Wortlaut zeigen, der da ablief.
Wir hatten es bei einer ersten Beschwerde vor einige Jahren, weil uns ständig der bissige Hund einer laufend betrunkenen und unter Betreuung stehenden Frau im Erdgeschoss unangeleint angriff, dass wir dann plötzlich von der Hausverwaltung angeschrieben wurden, unser eigener Hund würde ständig ohne Aufsicht in der Wohnung bellen, was ja Unsinn war, denn ich war wegen meiner Mama ja Hausfrau und immer da.
Als ich mich beschwert habe, dass hier nie Schnee geräumt wurde und man mit dem Auto nicht vom Parkplatz runter käme, kriegten wir Bescheid, wir dürften hier auf dem Hof nicht mehr parken, obwohl uns der frühere Hausmeister gesagt hatte, ohne Anspruch auf einen bestimmten Parkplatz dürften wir das. Es parken hier auch ständig alle möglichen Leute auf dem Hof und diese Hausverwaltung macht nur den Menschen Probleme, die es wagen, sich wegen der Mißstände zu beschweren.
Als ich mich nun wegen der laufend defekten Heizung beschwert haben, gingen die noch weiter und drohten uns mit Kündigung, weil wir ja ohne Erlaubnis ein Gewerbe betreiben würden.
Die freiberufliche Mitarbeit als Autor ist übrigens kein Gewerbe, nichtmal ein Kleinunternehmen sind wir. Momentan sind wir noch nichtmal steuerpflichtig. Sie nannten uns dazu ein Urteil, das ich mir mal angesehen habe.
Ich habe dann geanwortet, dass wir uns grad schief lachen oder so ähnlich, Kopie folgt.
Weil es ist ja Unsinn, wir arbeiten ja virtuell, das nur frei- und nebenberuflich, beschäftigen weder Mitarbeiter noch handeln wir mit Waren oder bekommen Besuch von Kunden, oft Post oder dergleichen.
Was wir an Arbeit leisten, ist nichtmal öffentlich, denn wir schreiben ja sozusagen als Ghost-Writer Texte im Auftrag, die nichtmal unter unserem eigenen Namen irgendwo erscheinen, sondern von den Kunden dann unter ihrem eigenen Namen veröffentlicht werden.
Dass wir eine GbR sind, hat lediglich damit zu tun, dass die ARGE das so wollte, weil wir die Ausgaben ja gemeinsam zahlen und die Einnahmen zwar einzeln erhalten, aber so schlecht Ausgaben und Einnahmen gegeneinander aufrechnen konnten. So als GbR geht das und die ARGE muss das, was dann netto für uns verbleibt, nur noch durch 2 teilen und jedem die Hälfte vom Regelsatz gegen rechnen, wovon dann noch die Freibeträge für jeden runter kommen.
Aber das ist doch Schikane noch drei, wie so eine Hausverwaltung versucht, Menschen in ihren Sozialwohnungen daran zu hindern, ihre Rechte geltend zu machen.
Ich habe noch nichtmal mit Mietkürzung gedroht oder so, sondern eigentlich nur darauf hingewiesen, dass ich es für sinnvoll halten würde, hier statt des Hausmeisterservice doch einmal echte Handwerker zu beauftragen, die auch wissen, was sie tun.
Lest mal unten weiter, in den Links ist noch mehr, hab nur die wichtigsten Textstellen raus kopiert.
LG
Renate
http://www.jan-griebel.de/ra/index.php/aktueller-rechtstipp/56-aug-09-zur-ausuebung-von-gewerblicher-taetigkeit-in-einer-mietwohnung-.html
Aug 09 Zur Ausübung von gewerblicher Tätigkeit in einer Mietwohnung |
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Oft nehmen sich Selbständige ihre Arbeit mit nach Hause, um dort noch
einiges aufzuarbeiten. Was ist aber, wenn die Bürotätigkeit nur von zu
Hause aus erledigt wird?
Stellt es eine Pflichtverletzung dar, wenn
die Ausübung des Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung
erfolgt? Rechtfertigt die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung eine
Vermieterkündigung? Mit diesen Fragen hatte sich jüngst der
Bundesgerichtshof (BGH) zu beschäftigen.
Der BGH hat hier entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung
geschäftliche Maßnahmen des Mieters nicht in der Wohnung dulden muss,
wenn diese Aktivitäten nach außen hin in Erscheinung treten. Zur Duldung
ist der Vermieter nicht verpflichtet, wenn es sich nach Art und Umfang
um eine gewerbliche Tätigkeit des Mieters handelt, von der auch bei
etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Beeinträchtigungen der
Mietsache oder der Mitmieter ausgehen und es zu keiner übergebührlichen
Abnutzung der Wohnung kommt. Ein Anspruch auf Gestattung der
gewerblichen Nutzung wird aber regelmäßig entfallen, wenn der
Gewerbetreibende Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt.
Sollten Sie
also im Begriff sein, Ihr Gewerbe von zu Hause aus zu führen, ist es in
jedem Fall ratsam vorher mit dem Vermieter in Kontakt zu treten, um
unnötigen Ärger oder gar eine Kündigung der Wohnung zu riskieren.
http://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH%20gewerbliche%20Nutzung%20der%20Wohnung.htm
Auszüge daraus .. das ganze Urteil findet man über den Link oben.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat
des Bundesgerichtshofs hatte im Juli 2009 zu entscheiden, ob die
Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine
Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses
rechtfertigt.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin (Vermieterin) in
Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen.
In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung "zu
Wohnzwecken" erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthält die
folgende Regelung:
"1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.
....
Der Beklagte zu 1 (Mieter) ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt
kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von
der gemieteten Wohnung aus.
Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin
(Vermieterin) den Beklagten (Mieter) unter Androhung einer Kündigung des
Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu
unterlassen.
Mit Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin
(Vermieterin) wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die
fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses
und forderte die Beklagten (Mieter) zur Räumung und Herausgabe der
Wohnung auf.
...
Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung
sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die
Berufung der Beklagten (Mieter) hat das Berufungsgericht die Klage
abgewiesen. Die Revision der Klägerin (Vermieterin) hatte Erfolg.
...
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung
geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder
gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels
entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht
in der Wohnung dulden muss.
...
Langfassung der Entscheidung:
BGB § 535, § 573 Abs. 2 Nr. 1
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die
nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht
ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und
Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu
erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins
Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die
Darlegungs- und Beweislast.
...
Die Klägerin (Vermieterin) hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt.
Das Amtsgericht hat die Beklagten (Mieter) entsprechend den
Anträgen der Klägerin (Vermieterin) verurteilt. Auf die Berufung der
Beklagten (Mieter) hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts
abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht
zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin (Vermieterin) die
Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
...
In den Entscheidungsgründen heißt es:
Die Revision hat Erfolg.
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
Der Räumungsanspruch sei unbegründet, weil die Kündigung
der Klägerin (Vermieterin) vom 4. Juni 2007 das Mietverhältnis nicht
beendet habe.
Dass der Beklagte zu 1 (Mieter) in der Wohnung ein Gewerbe
betreibe, reiche nicht einmal als Grund für eine Kündigung wegen
vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Weder dem
Gesetzeswortlaut noch dem Gesetzeszweck sei zu entnehmen, dass jegliche
gewerbliche Nutzung bereits an sich Grund einer Kündigung sein könne.
Dem stehe schon entgegen, dass sonst eine überwältigende
Anzahl von Existenzgründern um den Bestand ihrer Wohnverhältnisse
fürchten müsste. Auch könne eine Existenzgründung nicht von einer vorher
eingeholten Erlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Nutzung abhängig
gemacht werden.
Vielmehr sei eine gewerbliche Nutzung nur dann
vertragswidrig, wenn sie entweder die vertragsgemäße Wohnnutzung
überwiege oder wenn von ihr weitergehende Einwirkungen auf die Mietsache
oder die Mitmieter als durch eine übliche Wohnnutzung ausgingen.
...
Ausreichende Anhaltspunkte für eine in diesem Sinne vertragswidrige
Wohnnutzung bestünden hier nicht. Der durchschnittliche Kunde eines
Immobilienmaklers knüpfe den Kontakt zu einem Makler nicht, indem er
dessen Büro aufsuche, sondern telefonisch oder per Internet; weitere
Kontakte erfolgten typischerweise durch Übersendung von Unterlagen oder
Wahrnehmung eines Ortstermins an dem zur Vermittlung stehenden
Immobilienobjekt.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Grenze
vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung schon dann überschritten sein,
wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen Zwecken nutzt und
damit - wie hier - nach außen hin in Erscheinung tritt.
...
1. In welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen einer
geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf, ist in Rechtsprechung und
Literatur umstritten.
a) Nach einer verbreiteten Meinung, der auch das
Berufungsgericht folgt, wird von dem bei Anmietung einer Wohnung
zumindest stillschweigend vereinbarten Vertragszweck "Wohnen" auch eine
berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters umfasst, sofern es
sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung handelt, die die Wohnnutzung
nicht überwiegt, und von der teilgewerblichen Nutzung keine wesentlich
anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als
bei einer ausschließlichen Wohnnutzung (LG Hamburg, WuM 1985, 263 sowie
WuM 1993, 188; LG Osnabrück WuM 1986, 94; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4.
Aufl., VI Rdnr. 213; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535
Rdnr. 36 f.). Teilweise wird auch darauf abgestellt, ob andere Mieter
die gewerbliche Tätigkeit in vergleichbaren Fällen ebenfalls in der
Wohnung ausüben oder ob dafür üblicherweise Geschäftsraum angemietet
wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr.
266 ff.)
...
b) Das LG Berlin (NJW-RR 1993, 907, 908 und NZM 2002, 1029, 1030) stellt
hingegen darauf ab, ob bei wertender Betrachtung von einer
"regelmäßigen kommerziellen Tätigkeit" des Mieters auszugehen ist.
Kraemer (in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3.
Aufl., III. A Rdnr. 1003) hält schriftstellerische oder
wissenschaftliche Tätigkeiten und gelegentliche Büroarbeiten für
zulässig, sieht aber die Grenze überschritten, wenn die gewerbliche
Tätigkeit Außenwirkung entfaltet und Laufkundschaft anzieht oder wenn
Angestellte zu gewerblichen Zwecken beschäftigt werden.
...
. Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit
einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa
indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der
Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt.
a) Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im
häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in
Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein
unter den Begriff des "Wohnens"; hierzu gehört die
Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines
Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der
Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der
Wohnung.
...
b) Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher
Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung
vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung
grundsätzlich nicht dulden muss.
Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und
Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung
zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich
nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden
Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann
im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben,
dass sie - wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im
Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine
Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine
weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen
als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa - worauf auch das
Berufungsgericht hinweist - in der Existenzgründungsphase einer
selbständigen Tätigkeit der Fall sein können.
...
c) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelmäßig nicht in
Betracht, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters
in der Wohnung beschäftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten
(Mieter) bestrittenen Vortrag der Klägerin (Vermieterin) hier der Fall
ist.
Das Berufungsgericht, das dieses Vorbringen als richtig
unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne diesen
Punkt zu klären.
...
II. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand
haben; es ist daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist nicht zur
Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt
aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der
Beklagte (Mieter) Mitarbeiter seines Maklerbüros in der Wohnung
beschäftigt.
Bei der weiteren Sachaufklärung wird das Berufungsgericht
zu berücksichtigen haben, dass es entgegen der Auffassung der
Revisionserwiderung Sache des Mieters ist darzulegen und zu beweisen,
dass für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit
keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit
auch im Übrigen so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer
reinen Wohnnutzung keine ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen
ausgehen.
BGH, Urteil vom 14. Juli 2009
- VIII ZR 165/08 -
...
Was ist ein Gewerbe?
http://de.wikipedia.org/wiki/Gewerbe
Also ein freier Beruf gehört definitiv laut Wikipedia nicht zu den gewerbsmäßigen Tätigkeiten.
http://de.wikipedia.org/wiki/Freier_Beruf_%28Deutschland%29
Auch nicht, wenn man sich aus irgendwelchen Gründen zu einer GbR zusammenschließt, wie wir das gemacht haben, weil es für die Abrechnung mit der ARGE für uns einfacher ist und uns von der ARGE so angeraten wurde.
http://www.gulp.de/kb/lwo/steuverord/freiberufler_gbr.html
LG
Renate