Montag, 24. September 2012

 Wann ist eine gewerbliche Tätigkeit in einer Mietswohnung nicht erlaubt?

Hab mich am Wochenende bei unserer Hausverwaltung darüber beschwert, dass mal wieder die Heizung nicht funktioniert wie schon in den Jahren zuvor und darum gebeten, statt unserer nicht ausgebildeter "Hausmeister" doch einfach mal einen Fachbetrieb zu bestellen.

Ich werde Euch ... werde sicherheitshalber alle Namen und so rausnehmen, weil ich vermute, direkt nennen darf ich diese Firma und ihre Mitarbeiter öffentlich sicher nicht ... im Folgethread noch den genauen Wortlaut zeigen, der da ablief.

Wir hatten es bei einer ersten Beschwerde vor einige Jahren, weil uns ständig der bissige Hund einer laufend betrunkenen und unter Betreuung stehenden Frau im Erdgeschoss unangeleint angriff, dass wir dann plötzlich von der Hausverwaltung angeschrieben wurden, unser eigener Hund würde ständig ohne Aufsicht in der Wohnung bellen, was ja Unsinn war, denn ich war wegen meiner Mama ja Hausfrau und immer da.

Als ich mich beschwert habe, dass hier nie Schnee geräumt wurde und man mit dem Auto nicht vom Parkplatz runter käme, kriegten wir Bescheid, wir dürften hier auf dem Hof nicht mehr parken, obwohl uns der frühere Hausmeister gesagt hatte, ohne Anspruch auf einen bestimmten Parkplatz dürften wir das. Es parken hier auch ständig alle möglichen Leute auf dem Hof und diese Hausverwaltung macht nur den Menschen Probleme, die es wagen, sich wegen der Mißstände zu beschweren.

Als ich mich nun wegen der laufend defekten Heizung beschwert haben, gingen die noch weiter und drohten uns mit Kündigung, weil wir ja ohne Erlaubnis ein Gewerbe betreiben würden.

Die freiberufliche Mitarbeit als Autor ist übrigens kein Gewerbe, nichtmal ein Kleinunternehmen sind wir. Momentan sind wir noch nichtmal steuerpflichtig. Sie nannten uns dazu ein Urteil, das ich mir mal angesehen habe.

Ich habe dann geanwortet, dass wir uns grad schief lachen oder so ähnlich, Kopie folgt.

Weil es ist ja Unsinn, wir arbeiten ja virtuell, das nur frei- und nebenberuflich, beschäftigen weder Mitarbeiter noch handeln wir mit Waren oder bekommen Besuch von Kunden, oft Post oder dergleichen.

Was wir an Arbeit leisten, ist nichtmal öffentlich, denn wir schreiben ja sozusagen als Ghost-Writer Texte im Auftrag, die nichtmal unter unserem eigenen Namen irgendwo erscheinen, sondern von den Kunden dann unter ihrem eigenen Namen veröffentlicht werden.

Dass wir eine GbR sind, hat lediglich damit zu tun, dass die ARGE das so wollte, weil wir die Ausgaben ja gemeinsam zahlen und die Einnahmen zwar einzeln erhalten, aber so schlecht Ausgaben und Einnahmen gegeneinander aufrechnen konnten. So als GbR geht das und die ARGE muss das, was dann netto für uns verbleibt, nur noch durch 2 teilen und jedem die Hälfte vom Regelsatz gegen rechnen, wovon dann noch die Freibeträge für jeden runter kommen.

Aber das ist doch Schikane noch drei, wie so eine Hausverwaltung versucht, Menschen in ihren Sozialwohnungen daran zu hindern, ihre Rechte geltend zu machen.

Ich habe noch nichtmal mit Mietkürzung gedroht oder so, sondern eigentlich nur darauf hingewiesen, dass ich es für sinnvoll halten würde, hier statt des Hausmeisterservice doch einmal echte Handwerker zu beauftragen, die auch wissen, was sie tun.

Lest mal unten weiter, in den Links ist noch mehr, hab nur die wichtigsten Textstellen raus kopiert.

LG
Renate

http://www.jan-griebel.de/ra/index.php/aktueller-rechtstipp/56-aug-09-zur-ausuebung-von-gewerblicher-taetigkeit-in-einer-mietwohnung-.html


Aug 09 Zur Ausübung von gewerblicher Tätigkeit in einer Mietwohnung PDF Drucken E-Mail
Oft nehmen sich Selbständige ihre Arbeit mit nach Hause, um dort noch einiges aufzuarbeiten. Was ist aber, wenn die Bürotätigkeit nur von zu Hause aus erledigt wird?
Stellt es eine Pflichtverletzung dar, wenn die Ausübung des Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung erfolgt? Rechtfertigt die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung eine Vermieterkündigung? Mit diesen Fragen hatte sich jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) zu beschäftigen.

Der BGH hat hier entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Maßnahmen des Mieters nicht in der Wohnung dulden muss, wenn diese Aktivitäten nach außen hin in Erscheinung treten. Zur Duldung ist der Vermieter nicht verpflichtet, wenn es sich nach Art und Umfang um eine gewerbliche Tätigkeit des Mieters handelt, von der auch bei etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Beeinträchtigungen der Mietsache oder der Mitmieter ausgehen und es zu keiner übergebührlichen Abnutzung der Wohnung kommt. Ein Anspruch auf Gestattung der gewerblichen Nutzung wird aber regelmäßig entfallen, wenn der Gewerbetreibende Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt.
Sollten Sie also im Begriff sein, Ihr Gewerbe von zu Hause aus zu führen, ist es in jedem Fall ratsam vorher mit dem Vermieter in Kontakt zu treten, um unnötigen Ärger oder gar eine Kündigung der Wohnung zu riskieren.

http://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH%20gewerbliche%20Nutzung%20der%20Wohnung.htm

Auszüge daraus .. das ganze Urteil findet man über den Link oben.

 Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte im Juli 2009 zu entscheiden, ob die Ausübung eines Gewerbes in einer zu Wohnzwecken vermieteten Wohnung eine Pflichtverletzung darstellt, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.


Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin (Vermieterin) in Frankfurt am Main, die sie zusammen mit ihrem Kind bewohnen.
In § 1 des Mietvertrages heißt es, dass die Anmietung "zu Wohnzwecken" erfolgt. § 11 des Formularmietvertrages enthält die folgende Regelung:
"1. Der Mieter darf die Mietsache zu anderen als den in § 1 bestimmten Zwecken nur mit Einwilligung des Vermieters benutzen.
....


Der Beklagte zu 1 (Mieter) ist als Immobilienmakler tätig. Er besitzt kein eigenes Büro, sondern betreibt seine selbständige Tätigkeit von der gemieteten Wohnung aus.
Mit Schreiben vom 7. März 2007 forderte die Klägerin (Vermieterin) den Beklagten (Mieter) unter Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses vergeblich auf, die gewerbliche Nutzung zu unterlassen.
Mit Schreiben vom 4. Juni 2007 erklärte die Klägerin (Vermieterin) wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietwohnung die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und forderte die Beklagten (Mieter) zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf.
...


Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie der Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten (Mieter) hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Die Revision der Klägerin (Vermieterin) hatte Erfolg.

...

 Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung - auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt - nicht in der Wohnung dulden muss.
...

Langfassung der Entscheidung:

BGB § 535, § 573 Abs. 2 Nr. 1
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast.
...

Die Klägerin (Vermieterin) hat Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten begehrt.
Das Amtsgericht hat die Beklagten (Mieter) entsprechend den Anträgen der Klägerin (Vermieterin) verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten (Mieter) hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin (Vermieterin) die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
...

In den Entscheidungsgründen heißt es:

Die Revision hat Erfolg.
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:
Der Räumungsanspruch sei unbegründet, weil die Kündigung der Klägerin (Vermieterin) vom 4. Juni 2007 das Mietverhältnis nicht beendet habe.
Dass der Beklagte zu 1 (Mieter) in der Wohnung ein Gewerbe betreibe, reiche nicht einmal als Grund für eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB aus. Weder dem Gesetzeswortlaut noch dem Gesetzeszweck sei zu entnehmen, dass jegliche gewerbliche Nutzung bereits an sich Grund einer Kündigung sein könne.
Dem stehe schon entgegen, dass sonst eine überwältigende Anzahl von Existenzgründern um den Bestand ihrer Wohnverhältnisse fürchten müsste. Auch könne eine Existenzgründung nicht von einer vorher eingeholten Erlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Nutzung abhängig gemacht werden.
Vielmehr sei eine gewerbliche Nutzung nur dann vertragswidrig, wenn sie entweder die vertragsgemäße Wohnnutzung überwiege oder wenn von ihr weitergehende Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter als durch eine übliche Wohnnutzung ausgingen. 
...

 Ausreichende Anhaltspunkte für eine in diesem Sinne vertragswidrige Wohnnutzung bestünden hier nicht. Der durchschnittliche Kunde eines Immobilienmaklers knüpfe den Kontakt zu einem Makler nicht, indem er dessen Büro aufsuche, sondern telefonisch oder per Internet; weitere Kontakte erfolgten typischerweise durch Übersendung von Unterlagen oder Wahrnehmung eines Ortstermins an dem zur Vermittlung stehenden Immobilienobjekt.

 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Grenze vertragsgemäßer Nutzung einer Wohnung schon dann überschritten sein, wenn der Mieter die Wohnung auch zu geschäftlichen Zwecken nutzt und damit - wie hier - nach außen hin in Erscheinung tritt.

...

1. In welchem Umfang der Mieter einer Wohnung in den Mieträumen einer geschäftlichen Tätigkeit nachgehen darf, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten.
a) Nach einer verbreiteten Meinung, der auch das Berufungsgericht folgt, wird von dem bei Anmietung einer Wohnung zumindest stillschweigend vereinbarten Vertragszweck "Wohnen" auch eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters umfasst, sofern es sich nur um eine gewerbliche Mitbenutzung handelt, die die Wohnnutzung nicht überwiegt, und von der teilgewerblichen Nutzung keine wesentlich anderen Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer ausschließlichen Wohnnutzung (LG Hamburg, WuM 1985, 263 sowie WuM 1993, 188; LG Osnabrück WuM 1986, 94; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., VI Rdnr. 213; vgl. auch Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 36 f.). Teilweise wird auch darauf abgestellt, ob andere Mieter die gewerbliche Tätigkeit in vergleichbaren Fällen ebenfalls in der Wohnung ausüben oder ob dafür üblicherweise Geschäftsraum angemietet wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 266 ff.)
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 b) Das LG Berlin (NJW-RR 1993, 907, 908 und NZM 2002, 1029, 1030) stellt hingegen darauf ab, ob bei wertender Betrachtung von einer "regelmäßigen kommerziellen Tätigkeit" des Mieters auszugehen ist. Kraemer (in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl., III. A Rdnr. 1003) hält schriftstellerische oder wissenschaftliche Tätigkeiten und gelegentliche Büroarbeiten für zulässig, sieht aber die Grenze überschritten, wenn die gewerbliche Tätigkeit Außenwirkung entfaltet und Laufkundschaft anzieht oder wenn Angestellte zu gewerblichen Zwecken beschäftigt werden.
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 . Nach Auffassung des Senats kommt es darauf an, ob der Mieter mit einer geschäftlichen Tätigkeit nach außen in Erscheinung tritt, etwa indem er die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt, ob er in der Wohnung Kunden empfängt oder dort Mitarbeiter beschäftigt.
a) Berufliche Tätigkeiten, die der Mieter - etwa im häuslichen Arbeitszimmer - ausübt, ohne dass sie nach außen in Erscheinung treten, fallen nach der Verkehrsanschauung von vornherein unter den Begriff des "Wohnens"; hierzu gehört die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers ebenso wie die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder der Empfang oder die Bewirtung eines Geschäftsfreundes des Mieters in der Wohnung.
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b) Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt hingegen eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich nicht dulden muss.
Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen. Sie wird insbesondere dann in Betracht kommen, wenn es sich nur um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt. Auch eine selbständige berufliche Tätigkeit kann im Einzelfall so organisiert sein oder einen so geringen Umfang haben, dass sie - wie beispielsweise bei einem Rechtsanwalt oder Makler - im Wesentlichen am Schreibtisch erledigt wird, in der Wohnung keine Mitarbeiter beschäftigt werden und von etwaigem Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung; dies wird etwa - worauf auch das Berufungsgericht hinweist - in der Existenzgründungsphase einer selbständigen Tätigkeit der Fall sein können.
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c) Ein Anspruch auf Gestattung kommt dagegen regelmäßig nicht in Betracht, wenn für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt werden, wie es nach dem von den Beklagten (Mieter) bestrittenen Vortrag der Klägerin (Vermieterin) hier der Fall ist.
Das Berufungsgericht, das dieses Vorbringen als richtig unterstellt hat, durfte die Klage daher nicht abweisen, ohne diesen Punkt zu klären.
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 II. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob der Beklagte (Mieter) Mitarbeiter seines Maklerbüros in der Wohnung beschäftigt.
Bei der weiteren Sachaufklärung wird das Berufungsgericht zu berücksichtigen haben, dass es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung Sache des Mieters ist darzulegen und zu beweisen, dass für eine nach außen in Erscheinung tretende geschäftliche Tätigkeit keine Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden und die Tätigkeit auch im Übrigen so ausgestaltet ist, dass von ihr im Vergleich zu einer reinen Wohnnutzung keine ins Gewicht fallenden (störenden) Einwirkungen ausgehen.


BGH, Urteil vom 14. Juli 2009
- VIII ZR 165/08 -

...

Was ist ein Gewerbe?

http://de.wikipedia.org/wiki/Gewerbe

Also ein freier Beruf gehört definitiv laut Wikipedia nicht zu den gewerbsmäßigen Tätigkeiten.

http://de.wikipedia.org/wiki/Freier_Beruf_%28Deutschland%29

Auch nicht, wenn man sich aus irgendwelchen Gründen zu einer GbR zusammenschließt, wie wir das gemacht haben, weil es für die Abrechnung mit der ARGE für uns einfacher ist und uns von der ARGE so angeraten wurde.

http://www.gulp.de/kb/lwo/steuverord/freiberufler_gbr.html

LG
Renate

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