Dienstag, 27. Mai 2014

Welche Renditen bringt der Kauf von Sozialwohnungen?

Warum lohnt sich das Theater, was wir hier gerade erleben müssen?


Muss mich mal schlau machen, um das besser zu verstehen und uns dann eventuell auch besser dagegen wehren zu können.


Da steht nichts drin, was auf die Art und Weise, wie hier die Miete erhöht wird, zutreffen könnte.


Daraus nur ein Teil, der interessant klingt.

Die Folge: Insolvenzen und Zwangsversteigerungen.
Das machen sich findige Investoren zunutze. Der heutige Verkehrswert der Immobilien liegt meist deutlich unter den damaligen Baukosten. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Kostenmieten kann der Investor als Gewinn einstreichen. Anwalt Gellwitzki kennt solche Fälle: „Die Herstellungskosten lagen beispielsweise bei zehn Millionen Euro, der Kaufpreis beträgt aber nur noch vier Millionen. Trotzdem setzt der neue Eigentümer die Kostenmiete nach den ursprünglichen Herstellungskosten an, obwohl er diese Bewirtschaftungskosten gar nicht hat.“
Pikant ist: In vielen der Häuser, in denen es im vergangenen Jahr drastische Mietsteigerungen gab, wie im Fanny-Hensel-Kiez, dem nördlichen Kreuzberg und Schöneberg, haben nicht Alteigentümer aus finanzieller Not heraus die Miete erhöht, sondern Investoren. „Den Mieterhöhungen ging fast immer eine Insolvenz voraus, in deren Zuge die Immobilien verkauft wurden“, sagt Reiner Wild, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins. Nach Auskunft der Investitionsbank Berlin (IBB) wurden bis November vorigen Jahres 86 Immobilien zwangsversteigert. Zu Verkäufen führe man keine Statistik. Baustaatssekretärin Helga Dunger-Löper hatte kürzlich auf eine Kleine Anfrage des Abgeordneten Matthias Brauner (CDU) eingeräumt, dass durch die hohen Spannen zwischen Kaufpreisen und Kostenmieten für Investoren Kapitalrenditen von über 50 Prozent „in Ausnahmefällen“ möglich seien.
Hier sieht Anwalt Gellwitzki nun Chancen für die Mieter. Denn nach seiner Rechtsauffassung darf der Vermieter im Sozialen Wohnungsbau keine Profite erwirtschaften, sondern nur die Miete verlangen, die seine Kosten deckt. Eigenkapital darf mit maximal 6,5 Prozent verzinst werden. „Dass hier Immobilien als Schnäppchen erworben werden, ist meines Erachtens vom Gesetz her nicht gewollt“, sagt Gellwitzki. Bekäme er Recht für seine Mandanten, könnten die Investoren nur noch eine Kostenmiete auf Basis ihrer tatsächlichen Kosten vom Mieter verlangen. Exorbitante Mieterhöhungen, die gar den Auszug von Mietern zur Folge haben, wären damit passé.


Daraus auch was .. ist vom Bundestag, also sehr seriös.

Die Forderungen der Linksfraktion zum Stopp von weiteren Mietsteigerungen in vielen Städten Deutschlands stoßen bei den Koalitionsfraktionen auf Ablehnung. Dr. Jan-Marco Luczak (CDU/CSU) bezeichnete in der Debatte am Donnerstag, 20. Februar 2014, die in drei Anträgen der Linksfraktion (18/504, 18/505, 18/506) enthaltenen Vorschläge als "populistische Stimmungsmache" und "Sammelsurium von Unsinn". Dennis Rohde (SPD) warf der Linken vor, mit ihren Ideen potenzielle Investoren abzuschrecken. Außerdem lasse die Fraktion offen, wie sie ihre Vorschläge solide finanzieren will. In ihren Anträgen hatte Die Linke unter anderem gefordert, dass Mieterhöhungen ohne Wohnwertverbesserungen allein wegen der Weitervermietung einer Wohnung künftig nur noch in Höhe des Inflationsausgleichs zulässig sein sollen. Außerdem will sie den sozialen Wohnungsbau fördern und jährlich 150.000 neue mietpreisgebundene Wohnungen schaffen.

Linke: Eldorado für internationale Spekulanten

Caren Lay (Die Linke) warf der schwarz-gelben Vorgängerregierung in der Debatte vor, beim Schutz der Mieter vor Mietpreisexplosionen "komplett versagt" zu haben. Die Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt sei geprägt von "Verdrängung, Gentrifizierung und der Explosion der Mieten auf der einen Seite und von Spekulationen mit Wohnraum und hohen Renditen auf Seite der Vermieter auf der anderen Seite". Die Zahl der Sozialwohnungen sei in den vergangenen zehn Jahren um ein Drittel zurückgegangen, außerdem würden immer mehr öffentliche Wohnungen privatisiert.
Der Wohnungsmarkt in Deutschland sei so zu "einem Eldorado für internationale Spekulanten" geworden, kritisierte Lay. Die jetzige Bundesregierung forderte sie auf, schnell zu handeln, damit Wohnen in Deutschland bezahlbar bleibe. Sie müsse unter anderem eine "echte" Mietpreisbremse einführen, ohne zeitliche Befristung und ohne die geplante Regelung, dass Vermieter die Miete bei Weitervermietung um zehn Prozent erhöhen dürfen.


Daraus mal nur wichtige Abschnitte .. sonst selbst nachlesen, sind mehrere Seiten zum Blättern bei Focus online.

Immer öfter gehen öffentliche Wohnungen an private Investoren. Mieterlobbyisten befürchten ein hartes Regiment und Mietpreisexplosionen – trotz der vereinbarten Sozialchartas. FOCUS Online erklärt, ob die Klauseln wirklich schützen.
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 Der Mieter kann sich aber grundsätzlich darauf verlassen, dass nach § 566 BGB der Grundsatz gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das heißt: Das Mietverhältnis besteht weiter. Der neue Eigentümer kann die Wohnung allenfalls in eine Eigentumswohnung umwandeln; dann steht dem Mieter allerdings ein Vorkaufsrecht zu.
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dpa Häuserzeile im Nordend von Frankfurt am Main
Eine beliebte Wohltat, die beim Immobilienverkauf von der öffentlichen Hand an private Eigentümer in Sozialchartas verankert wird, ist der Schutz vor Kündigung – etwa wegen Eigenbedarfs. Im Fall der Patrizia gilt er für zehn Jahre nach dem Verkauf. Diese Frist gilt auch für den Fall der „Verhinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks“, die gemäß §573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB ebenfalls eine Kündigung rechtfertigen kann.

Die Zehn-Jahres-Frist klingt aus Sicht der Mieter verlockend. Denn das Gesetz sieht einen Ausschluss des Kündigungsrechts – für drei Jahre – ausschließlich für den Fall vor, dass Wohnungen nach dem Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Das greift hier nicht.

Eigenbedarf kann nicht jeder anmelden


Die Sozialcharta geht in diesem Fall also weiter als das Mietrecht. Dennoch haben die Mieter im Zweifel nichts davon – zumindest im aktuellen Fall der GBW-Wohnungen: Denn der Eigentümer der 32 000 Wohnungen ist weiterhin das Immobilienunternehmen GBW, das sowieso keinen Eigenbedarf anmelden kann. Es müsste also erst einmal ein neuer Eigentümer an Bord kommen, der das darf – und ein Weiterverkauf der GBW-Wohnungen ist nach Vereinbarung in der Sozialcharta ohnehin in den kommenden Jahren nur eingeschränkt möglich.
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Die Mietrechtsreform, die ab Mai gilt, räumt den Bundesländern das Recht ein, in Städten beziehungsweise beliebten Stadtvierteln über Rechtsverordnungen eine Mieterhöhungsgrenze von 15 Prozent für drei Jahre einzuführen – im Gegensatz zur bisherigen Kappungsgrenze von 20 Prozent.
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Ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab


Zu dieser 15-Prozent-Regelung muss man Folgendes wissen: Normalerweise ist bei einseitigen Mieterhöhungen gemäß §558 BGB die sogenannte „ortsübliche Vergleichsmiete“ die Obergrenze. Nach Auffassung von Rechtsanwalt Hutzel müssen Mieter von Wohnungen, deren Miete jahrelang weit unter diesem Durchschnitt lag, hinnehmen, dass sie sich früher oder später diesem Marktniveau annähert. Allerdings hat der Gesetzgeber für solche Fälle eben jene Kappungsgrenze von 20 Prozent für drei Jahre verankert, um die Mieter vor einer allzu krassen Mietexplosion zu schützen.

Die Patrizia verpflichtete sich im Beispielfall der GBW-Wohnungen dazu, dass sie die Mieten in solchen Fällen nicht maximal um 20, sondern nur um 15 Prozent erhöht. Insoweit fahren die Mieter Hutzel zufolge mit der Sozialcharta besser als mit dem Mietrecht – zumindest, sofern das Land Bayern sich nicht selbst darum kümmert, eine 15-Prozent-Grenze für die betreffende Wohngegend zu installieren.

Was zählt, ist der Durchschnittmieter


Abgesehen davon, dass der Mieterlobby auch eine Grenze von 15 Prozent noch viel zu hoch ist – die Sache hat noch einen anderen Haken: Die in der Sozialcharta genannten maximalen Erhöhungen für die Wohnungen gelten jeweils ausdrücklich „im Durchschnitt über diesen Bestand“ (ausgenommen Sozialwohnungen und solche mit kommunalen Satzungsmieten).

Das dürfte auch der Grund sein, dass in den geänderten Mietverträgen der GBW-Bewohner von Mieterhöhungs-Grenzen keine Rede ist: Schließlich kann die Miete in Einzelfällen sehr wohl bis (sofern es im Mietvertrag keine anderen Vereinbarungen, etwa Staffelmiete, gibt) zur gesetzlichen Kappungsgrenze steigen. „Bei Wohnungen, die sie ohnehin nur schwer vermieten kann, wird die Patrizia die Mieten nicht anheben – dafür schlägt sie dann bei den begehrten umso mehr drauf“, prophezeit der Mieterbund-Sprecher.

Bestandsmieter versus Neumieter


Auf Durchschnittswerte wird übrigens gern auch beim Thema Bestandsmanagement zurückgegriffen: Im Beispielfall Patrizia wurde vereinbart, dass in den ersten fünf Jahren nach dem Verkauf der neue Eigentümer „einen durchschnittlichen Mindestinvestitionsbetrag von EUR 15 (…) pro qm Wohnfläche für Maßnahmen zur Instandhaltung und Modernisierung der Bestandswohnungen“ aufwenden muss. Auch hier kann der Mieter also nicht verlangen, dass speziell seine eigene Wohnung modernisiert wird.

Ein genereller Knackpunkt bei Sozialchartas ist, dass sie sich in der Regel ausschließlich auf die Bestandsmieter beziehen. Zieht ein GBW-Bewohner also aus, ist die Patrizia beziehungsweise die GBW als Eigentümerin an die 15-Prozent-Grenze nicht mehr gebunden. „Bei einer natürlichen Bewohner-Fluktuation von jährlich zehn bis elf Prozent kann man sich ausrechnen, wie lange es dauert, bis sich der neue Eigentümer aller Mieter entledigt hat, für die die Sozialcharta gilt“, kritisiert ein Mieterschützer.
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 Strittig ist unter anderem die Frage, was eigentlich eine „Luxusmodernisierung“ ist und was nicht. „Luxusmodernisierungen“, so wird es in der Sozialcharta der Patrizia definiert, „sind bauliche Maßnahmen, die die Ausstattung, den baulichen Zuschnitt und das Wohnumfeld in einer Weise ändern, dass die betroffene Bestandswohnung nach einer solchen Maßnahme eine andere Zielgruppe als die bisherige Mieterstruktur anspricht.“ Und umgekehrt: „Keine Luxusmodernisierung sind Maßnahmen, mit denen Bestandswohnungen auf ein übliches und zeitgemäßes Ausstattungsniveau gebracht werden.“
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Ist ein neuer Balkon schon Luxus?


Doch was genau ist damit nun im Einzelnen gemeint? Der Berliner Mietrechtler Emmerich verweist auf ein heimisches Auslegungsbeispiel. „Hier in Berlin hat sich das Kriterium eingebürgert: Wenn mindestens zwei Drittel der Wohnungen über bestimmte Ausstattungsmerkmale verfügen, dann sind sie als allgemeinüblich anzusehen – das heißt, dass eine Mieterhöhung in diesem Fall nicht als Härte angesehen werden kann.“

Damit eine Umbaumaßnahme umgekehrt als „Luxus“ deklariert wird, brauche es generell schon einiges an Maßnahmen, sagt der Rechtsanwalt. Der Großteil der Umbauten, die dieser Tage üblich sind, falle schlicht nicht unter den Begriff Luxusmodernisierung, „so dass sie in der Regel zu Mieterhöhungen führen werden.“ Im Klartext: Der Mieter kann nichts dagegen tun, dass der Vermieter ihm den höheren Standard der Wohnung in Form einer höheren Miete in Rechnung stellt.

Streitfall energetische Sanierung


Kniffelig wird es vor allem, wenn mit der Modernisierung eine energetische Sanierung einhergeht, die nachhaltige Energieeinsparungen zum Ziel hat. Der Gesetzgeber hat im Zuge der Mietrechtsreform die Rechte der Mieter erst kürzlich eingeschränkt, um die Energiewende in Deutschland zu beschleunigen. Ab Mai ist eine Mietminderung beispielsweise für die ersten drei Monate der Arbeiten ausgeschlossen.

Die Mieter können dafür mit jährlich elf Prozent an den Investitionskosten beteiligt werden – und sich dagegen nicht wehren. „Das wird automatisch dazu führen, dass ärmere Bevölkerungsschichten aus den sanierten Immobilien herausgedrängt werden“, argumentiert Rechtsanwalt Emmerich. Mit Diskriminierung habe das nichts zu tun, betont der Mietrechtler. „Der Eigentümer kann schlicht sagen: Ich will ein modernes Haus – und wer das nicht bezahlen kann, muss eben raus.“

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